Guide pratique · Premier achat
Frais de notaire dans le neuf ou l’ancien : la différence vient surtout des taxes
Pour calculer les frais de notaire dans l’ancien en 2026, additionnez la taxe de publicité foncière applicable dans le département, les émoluments réglementés, la contribution de sécurité immobilière et les débours du dossier. Dans le neuf soumis à la TVA immobilière, la taxe de publicité foncière peut relever du taux réduit, mais les autres postes restent à prévoir.
Ce que recouvrent vraiment les frais d’acquisition
La somme versée chez le notaire comprend plusieurs postes. La DGFiP, page « J’achète un bien immobilier », modifiée le 17 juillet 2026 et consultée le 19 octobre 2026, distingue la taxe de publicité foncière, les frais et débours, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière.
Cette décomposition explique pourquoi l’expression « frais de notaire » est trompeuse : une partie importante est reversée à l’État et aux collectivités. Pour comparer deux achats, il faut comparer chaque poste et le régime fiscal de la vente, pas seulement appliquer un pourcentage au prix.
Dans l’ancien, les droits dépendent notamment du département
Pour une acquisition soumise au taux normal, la taxe de publicité foncière regroupe une part départementale, une taxe communale et des frais d’assiette et de recouvrement. La page de la DGFiP indique une part départementale de 3,80 % ou, sur décision du département, un taux compris entre 1,20 % et 5 % pour les actes passés pendant la période temporaire du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Elle indique aussi une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette calculés à 2,37 % de la part départementale.
Il n’existe donc pas un taux unique valable partout. La situation du bien, la date de l’acte, le vote du département et une éventuelle exception doivent être contrôlés. La DGFiP publie les tableaux mensuels des taux, abattements et exonérations, consultés le 19 octobre 2026. Le dispositif temporaire prévoit notamment une exclusion de la hausse pour l’acquisition d’une première propriété destinée à la résidence principale, sous les conditions légales décrites par le BOFiP sur la hausse des DMTO.
Dans le neuf, le taux réduit suppose une vente soumise à la TVA
La DGFiP présente un taux réduit de taxe de publicité foncière de 0,70 %, auquel s’ajoutent des frais d’assiette représentant 2,14 % de cette taxe, soit un taux global affiché de 0,71 % après arrondi. La taxe communale du régime normal ne s’ajoute pas. Ce régime vise l’achat d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement lorsque l’opération relève de la TVA immobilière.
Le mot « neuf » ne suffit donc pas à qualifier fiscalement une vente. La page officielle de la DGFiP sur les frais payés chez le notaire, modifiée le 17 juillet 2026 et consultée le 19 octobre 2026, distingue le taux normal dans l’ancien et le taux réduit dans le neuf ou en l’état futur d’achèvement. Faites confirmer dans le contrat de réservation ou le projet d’acte le régime réellement applicable.
Émoluments, débours, contribution et TVA ne disparaissent pas
Le neuf et l’ancien conservent des postes communs. Les émoluments proportionnels de la vente rémunèrent l’acte selon un barème réglementé par l’article A444-91 du code de commerce, consulté le 19 octobre 2026. La page des Notaires de France sur les frais d’acte de vente, consultée le même jour, précise que les émoluments sont soumis à la TVA. Il ne faut pas confondre cette TVA sur la rémunération avec la TVA immobilière qui détermine le régime fiscal de certaines ventes neuves.
Les débours remboursent les sommes avancées pour obtenir les pièces et accomplir les formalités du dossier. Leur montant dépend du dossier réel. La contribution de sécurité immobilière rémunère les formalités de publicité foncière. Ces postes expliquent pourquoi les frais du neuf ne se limitent pas à la seule taxe de publicité foncière réduite.
Estimer sans reprendre un pourcentage générique
Commencez par identifier le régime de la vente, puis le département et la date envisagée de l’acte. Ajoutez ensuite les émoluments réglementés, la TVA sur ces émoluments, la contribution de sécurité immobilière et une estimation des débours fournie par l’étude notariale.
Le simulateur de frais de notaire détaille ces postes et permet de choisir le taux départemental. Son résultat reste une estimation. Intégrez-la au budget complet du premier achat, avec le financement, les travaux, le déménagement et la réserve de sécurité. La méthode générale du projet est développée dans Mon Premier Achat Serein.
Si votre démarche concerne un héritage ou une donation, Ma Succession Sereine aborde les démarches et les droits pour hériter, donner et protéger ses proches.
Limites et vérifications avant de signer
Ce guide traite une vente immobilière courante en France et ne couvre pas tous les régimes spéciaux, exonérations, engagements de construire, remises, garanties de prêt ou formalités particulières. Il ne permet pas de décider seul si une opération est soumise à la TVA immobilière. La qualification figurant dans l’avant-contrat et le décompte du notaire font foi.
Demandez une provision détaillée avant la signature et vérifiez quatre points : le régime fiscal de la vente, le taux départemental applicable à la date de l’acte, le prix servant d’assiette et les débours estimés. Ne rajoutez pas une TVA au prix annoncé sans vérifier si ce prix est déjà toutes taxes comprises.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais d’acquisition sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Une vente neuve soumise à la TVA immobilière relève d’une taxe de publicité foncière à taux réduit. Les émoluments et débours restent dus.
Tous les logements récents bénéficient-ils du taux réduit ?
Non. Le régime dépend de la qualification fiscale de la vente et de son assujettissement à la TVA immobilière, pas seulement de l’âge apparent du logement.
Le taux est-il identique dans tous les départements ?
Non pour une acquisition relevant du taux normal. La part départementale dépend du taux voté et des règles temporaires ou exceptions applicables.
La TVA s’ajoute-t-elle toujours au prix affiché d’un logement neuf ?
La fiscalité doit être vérifiée dans le contrat et le projet d’acte. Il ne faut pas ajouter une TVA une seconde fois à un prix annoncé toutes taxes comprises.
Le simulateur donne-t-il le montant définitif ?
Non. Il fournit une estimation. Le décompte du notaire tient compte du régime fiscal et des formalités propres au dossier.