Guide pratique · Investissement locatif
Révision du loyer avec l’IRL : date, calcul et règles à respecter
Pour calculer la révision d’un loyer avec l’IRL, multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice du trimestre de référence, puis divisez par l’indice du même trimestre de l’année précédente. Le bail doit prévoir la révision, qui n’est ni automatique ni rétroactive et peut être interdite selon le logement.
L’IRL, l’indice qui plafonne la hausse annuelle
L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’Insee. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C’est la définition donnée par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La loi ne fixe pas un pourcentage de hausse. Elle dit que la variation du loyer ne peut pas dépasser, à la hausse, la variation de l’IRL sur un an. Le propriétaire peut donc demander moins que l’indice, jamais plus.
L’indice n’est pas le même partout. La fiche Service-Public F1311 publie des valeurs distinctes pour la métropole continentale, pour la Corse et pour les départements d’outre-mer. Utilisez la série qui correspond à la situation du logement.
Dernier indice publié au 13 octobre 2026
En métropole, l’IRL du 2e trimestre 2026 est de 148,37, publié au Journal officiel le 12 juillet 2026. Celui du 2e trimestre 2025 était de 146,68. Source : Insee, série 001515333, consultée le 13 octobre 2026. L’indice du 3e trimestre 2026 n’était pas encore publié à cette date.
Quand le loyer peut-il être révisé ?
Trois conditions doivent être réunies.
- une clause de révision dans le bail : sans elle, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail ;
- une fois par an : à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à chaque anniversaire du contrat ;
- un logement qui n’est pas concerné par une interdiction : classe F ou G du DPE, bail mobilité, ou régime particulier.
Ces règles valent pour un logement vide comme pour un logement meublé loué en résidence principale. Le bail mobilité, lui, ne permet aucune révision du loyer en cours de bail. Les logements régis par la loi de 1948, les logements conventionnés Anah et les logements sociaux suivent des règles spécifiques, non traitées ici.
Quel trimestre de référence choisir ?
C’est le point qui crée le plus d’erreurs. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. Si le bail ne le précise pas, on retient le dernier IRL publié par l’Insee à la date de signature du bail.
Une fois ce trimestre connu, il ne change plus. Chaque année, vous comparez l’indice de ce trimestre à celui du même trimestre de l’année précédente. Un bail calé sur le 2e trimestre se révise toujours avec deux indices du 2e trimestre, même si un indice plus récent est sorti entre-temps.
La fiche Service-Public F1311 donne cet exemple : un bail signé le 20 juillet 2025 retient l’indice du 2e trimestre 2025, le dernier publié à cette date. Sa première révision a lieu le 20 juillet 2026, avec l’indice du 2e trimestre 2026.
La formule de calcul
Formule
Nouveau loyer hors charges = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le résultat est arrondi au centime le plus proche. Trois précisions :
- la formule porte sur le loyer hors charges, pas sur le total payé chaque mois ;
- si un complément de loyer s’applique, le montant à réviser est le total du loyer de base et du complément ;
- en meublé, un forfait de charges peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que le loyer.
Deux exemples chiffrés
Exemple fictif, pour comprendre le mécanisme
Les indices ci-dessous sont inventés pour simplifier le calcul. Ce ne sont pas des valeurs de l’Insee. Un loyer hors charges de 700 €, un ancien indice de 140,00 et un nouvel indice de 142,80 donnent : 700 × 142,80 ÷ 140,00 = 714,00 €. L’indice a progressé de 2 %, le loyer aussi : 14 € de plus par mois.
Exemple avec les indices réels
C’est l’exemple de la fiche Service-Public F1311. Bail signé en métropole le 20 juillet 2025, loyer de 600 €. Le 20 juillet 2026 : 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €. La hausse est de 6,91 € par mois.
Pour refaire le calcul avec votre propre loyer, le simulateur gratuit de révision de loyer IRL applique la même formule. Il est pré-rempli avec les indices du 2e trimestre 2025 et du 2e trimestre 2026, que vous pouvez remplacer, et signale le gel des loyers pour un logement F ou G. Il ne vérifie pas la clause de votre bail ni sa date de révision.
Pas de rétroactivité, et un an pour agir
La révision n’est pas automatique. Tant que le propriétaire ne l’a pas demandée, le loyer reste le même. Selon l’article 17-1, la révision prend effet à compter de la demande. Elle ne s’applique donc pas aux mois déjà écoulés.
Le propriétaire dispose d’un an à partir de la date de révision pour manifester sa volonté de l’appliquer. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.
Exemple de calendrier
Date de révision prévue au bail : 1er mars 2026. Le propriétaire peut demander la révision jusqu’au 28 février 2027. S’il la demande le 1er juin 2026, le nouveau loyer s’applique à partir du 1er juin. Les loyers de mars, avril et mai restent à l’ancien montant. S’il ne demande rien avant le 1er mars 2027, la révision de 2026 est perdue.
Logements classés F ou G : la révision est interdite
Depuis la loi Climat et résilience, l’article 17-1 interdit la révision et la majoration de loyer pour les logements de classe F ou G. En métropole, l’interdiction concerne les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle concerne les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Vérifiez donc la classe figurant sur le DPE avant tout calcul. Un bail ancien, reconduit tacitement après le 24 août 2022, entre lui aussi dans le champ du gel. Pour savoir à partir de quand la location elle-même sera interdite pour votre bail, le diagnostic DPE gratuit de QuittanceFlash donne la date qui s’applique.
Changement de locataire en zone tendue
La révision annuelle concerne un bail en cours. Lors d’un changement de locataire, ce sont les règles de fixation du loyer du nouveau bail qui s’appliquent. En zone tendue, elles sont encadrées, selon la fiche Service-Public F1314.
- relocation après moins de 18 mois sans occupant : le loyer du précédent locataire doit figurer dans le bail. Le propriétaire ne peut l’augmenter que dans certains cas. Si aucune révision n’a eu lieu au cours des 12 derniers mois, il peut appliquer la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail ;
- autres hausses : elles supposent des travaux d’un montant minimal ou un ancien loyer manifestement sous-évalué, avec des plafonds de calcul détaillés sur la fiche ;
- logement F ou G : ces hausses sont interdites pour les baux concernés par le gel, aux mêmes dates que pour la révision ;
- communes avec encadrement du niveau des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier et d’autres territoires listés par la fiche) : le loyer ne doit pas non plus dépasser le loyer de référence majoré.
Vous pouvez vérifier si votre commune est en zone tendue avec le simulateur proposé par Service-Public.
Comment prévenir le locataire
Le propriétaire doit informer le locataire de la révision par courrier, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception. Cette preuve de date compte, puisque la révision ne prend effet qu’à partir de la demande.
Un courrier clair permet au locataire de vérifier le calcul. Il peut reprendre :
- la clause de révision du bail et la date de révision ;
- le trimestre de référence ;
- les deux indices utilisés, avec leur trimestre ;
- le calcul et le nouveau loyer hors charges ;
- la date à partir de laquelle le nouveau montant s’applique.
Pensez ensuite à éditer les quittances au nouveau montant. Si vous gérez vos quittances avec QuittanceFlash, l’outil permet de calculer la révision de loyer IRL. Le courrier de révision est réservé aux abonnés.
En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation. La fiche Service-Public F1311 décrit les étapes : mise en demeure, démarche amiable auprès de la commission départementale de conciliation, d’un conciliateur ou d’un médiateur, obligatoire avant le juge pour un litige de moins de 5 000 €, puis saisine du juge des contentieux de la protection dans les 3 ans qui suivent la date de révision contestée.
Les erreurs fréquentes
- réviser sans clause : la hausse n’a pas de base dans le bail ;
- réclamer des mois passés : la révision ne joue qu’à partir de la demande ;
- prendre le dernier indice publié au lieu du trimestre de référence du bail ;
- comparer deux trimestres différents, par exemple un 2e trimestre et un 1er trimestre ;
- appliquer la formule au loyer charges comprises ;
- utiliser l’indice de la métropole pour un logement en Corse ou outre-mer ;
- oublier la classe F ou G du DPE, ou réviser un bail mobilité ;
- laisser passer plus d’un an après la date de révision.
Intégrer la révision dans vos calculs
Une révision annuelle modeste pèse peu sur une année, mais elle compte sur la durée d’un investissement. À l’inverse, le loyer gelé d’un logement F ou G ne suit plus l’IRL. Tenez-en compte dans votre calcul de rentabilité locative, avec une hypothèse de vacance locative réaliste.
Les autres calculatrices gratuites du site sont réunies sur la page des simulateurs. Pour la méthode complète, de la rentabilité au choix du locataire et à la sécurisation du bail, voyez L’Investissement Locatif Serein et son kit de 16 outils.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il réviser le loyer si le bail ne prévoit rien ?
Non. Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Quel trimestre de l’IRL faut-il utiliser ?
Celui indiqué dans le bail. À défaut, c’est le dernier indice publié par l’Insee à la date de signature du bail. On le compare toujours au même trimestre de l’année précédente.
La révision du loyer peut-elle être rétroactive ?
Non. Elle prend effet à compter de la demande du propriétaire. Les mois écoulés entre la date de révision et la demande ne peuvent pas être rattrapés.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour demander la révision ?
Un an à partir de la date de révision prévue. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.
Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non, en métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction vaut pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.
La révision s’applique-t-elle aux charges ?
La formule s’applique au loyer hors charges. En location meublée, un forfait de charges peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que le loyer.