Guide pratique · Copropriété et achat neuf
Charges de copropriété en VEFA : les estimer avant de signer
Dans un immeuble vendu sur plan, il n’existe ni comptes approuvés ni historique. Pour estimer vos charges, il faut partir du règlement de copropriété et de ses clés de répartition, du premier projet de budget prévisionnel et des équipements collectifs prévus. Le fonds de travaux, lui, n’est obligatoire qu’au terme de dix ans après la réception de l’immeuble.
Pourquoi les charges d’un immeuble neuf sont difficiles à prévoir
Dans l’ancien, on peut lire les comptes approuvés des années passées. Dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la copropriété n’a jamais fonctionné : aucun budget n’a été voté et aucune dépense réelle n’a été constatée.
L’ANIL, page Achat sur plan, conseille de demander au vendeur ou au notaire le règlement de copropriété « afin notamment de se renseigner sur le montant des charges » et rappelle qu’il est important de ne pas les sous-estimer. Elle rappelle aussi que les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle.
Ce que le promoteur doit vous remettre, et ce qu’il ne doit pas forcément
Trois articles du code de la construction et de l’habitation encadrent les documents utiles.
- Le contrat de réservation. Selon l’article R261-25, une note technique sommaire est annexée à ce contrat préliminaire. Pour une partie d’immeuble, elle doit indiquer les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le lot vendu. C’est votre première liste des postes de charges.
- Le projet d’acte de vente. L’article R261-30 impose au promoteur de le notifier un mois au moins avant la date de signature. Ce délai sert à vérifier les annexes et leur conformité avec le contrat de réservation.
- Le règlement de copropriété. L’article L261-11 prévoit qu’il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat et qu’il doit lui être communiqué préalablement. Service Public (acte de vente en Vefa) cite parmi les annexes de l’acte le règlement, l’état descriptif de division et les plans.
Ces textes ne prévoient pas, en revanche, de budget de charges chiffré parmi les mentions obligatoires. Si un montant de charges vous est annoncé, demandez-le par écrit, avec son auteur, les postes retenus et la période couverte. Il reste une prévision : le budget sera voté par les copropriétaires.
Enfin, selon l’article R261-31, le dépôt de garantie est restitué sans retenue ni pénalité, notamment si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé. Comparez donc les équipements de la note technique avec ceux du projet d’acte.
Charges générales et charges d’équipements : deux clés différentes
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges :
- les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, c’est-à-dire selon les tantièmes généraux du lot ;
- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties selon l’utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot.
Le même article précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges et indique la méthode de calcul retenue. Service Public, fiche Charges de copropriété, donne un exemple : les charges de chauffage ne peuvent pas être imputées à des parkings en sous-sol, faute d’utilité, alors qu’un lot en rez-de-chaussée paie l’ascenseur s’il dessert sa cave ou son parking.
Logement, parking et cave peuvent former des lots distincts, chacun avec ses tantièmes : relevez-les tous.
Le syndic provisoire et le budget prévisionnel de la première année
Selon l’article 17 de la loi de 1965, un syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété ou par un accord des parties avant la première assemblée générale ne peut être maintenu que par décision de cette assemblée, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic par le conseil syndical ou, à défaut, par les copropriétaires.
L’article 14-1 de la même loi fixe le cadre du budget : le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes des parties et équipements communs. Les provisions sont égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf autres modalités fixées par l’assemblée générale. Les dépenses de travaux dont la liste est fixée par décret ne sont pas comprises dans ce budget.
Cette liste figure à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : travaux autres que la maintenance, travaux d’amélioration, études techniques comme les diagnostics.
L’article 11 du même décret prévoit que le projet de budget est notifié avec l’ordre du jour, accompagné du comparatif du dernier budget voté. Pour une copropriété neuve, ce comparatif n’existe pas. En fin d’exercice, selon Service Public, le syndic compare provisions et dépenses : un trop-perçu est en principe reversé, un moins-perçu fait l’objet d’un appel complémentaire. Le premier budget peut donc être corrigé dans les deux sens.
Fonds de travaux : une obligation reportée de dix ans
L’article 14-2-1 de la loi de 1965 dispose que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel sans plan pluriannuel de travaux adopté. La fiche Service Public Fonds de travaux confirme ce délai de dix ans, quel que soit le nombre de lots.
Pour un achat en VEFA, la cotisation obligatoire ne s’applique donc pas pendant les premières années. Demandez la date de réception des travaux, qui fait courir ce délai, et prévoyez la cotisation à partir de l’échéance.
Pas de fonds ne veut pas dire pas de travaux : les dépenses hors budget restent possibles. Les désordres de construction relèvent d’abord des garanties décrites par l’ANIL : parfait achèvement (un an), bon fonctionnement (deux ans) et décennale.
Estimer sa quote-part en cinq étapes
- Relevez dans le règlement les tantièmes généraux de chacun de vos lots, le total, puis chaque clé de charges spéciales.
- Obtenez le projet de budget prévisionnel poste par poste, avec sa date et son auteur.
- Pour chaque catégorie, appliquez la formule : budget de la catégorie × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la catégorie. Additionnez les résultats de tous vos lots.
- Pour le fonds de travaux, retenez 0 % pendant les dix ans qui suivent la réception si aucune cotisation n’apparaît dans les documents de la copropriété.
- Divisez le total annuel par quatre pour obtenir la provision trimestrielle de principe, puis notez à part les dépenses hors budget déjà annoncées.
Hypothèse de calcul, à remplacer par vos propres chiffres : un budget de charges générales de 48 000 €, un lot de 62 tantièmes sur 1 000, et un budget d’ascenseur de 6 000 € avec une clé de 85 sur 1 000 pour ce lot. Les charges générales du lot seraient de 2 976 € par an (48 000 × 62 ÷ 1 000), celles de l’ascenseur de 510 € (6 000 × 85 ÷ 1 000), soit 3 486 € par an et 871,50 € par trimestre.
Le simulateur de charges de copropriété fait ce calcul, charges spéciales comprises. Dans le neuf, saisissez 0 % comme taux de fonds de travaux si aucune cotisation n’est appelée : les 5 % proposés par défaut sont le minimum légal une fois le fonds obligatoire.
Les questions à poser avant le contrat de réservation et avant l’acte
Avant le contrat de réservation :
- Quels équipements collectifs sont utiles à mon lot, selon la note technique ?
- Existe-t-il une estimation écrite des charges, établie par qui ?
- Puis-je consulter le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?
- Quel syndic gérera l’immeuble jusqu’à la première assemblée ?
Pendant le mois qui précède l’acte :
- Quels sont les tantièmes généraux et spéciaux de chacun de mes lots, logement, parking et cave ?
- Les équipements du projet d’acte sont-ils ceux du contrat de réservation ?
- Le règlement prévoit-il des parties communes spéciales, par bâtiment ou par escalier ?
- À partir de quelle date les appels de fonds me seront-ils adressés, et pour quelle période ?
- Quelle est la date de réception prévue ?
Pour les frais d’acte, le guide frais de notaire dans le neuf ou l’ancien et le simulateur de frais de notaire traitent le cas d’un achat neuf soumis à la TVA immobilière.
La première assemblée générale : le moment où les charges se décident
La première assemblée générale se prononce sur le syndic (article 17) et vote le budget prévisionnel. Lisez le projet de budget avec la liste des équipements livrés et préparez vos questions résolution par résolution, avec le guide préparer une assemblée générale de copropriété.
Si la répartition vous paraît déséquilibrée, l’article 12 de la loi de 1965 ouvre une action en révision si la part de votre lot dépasse de plus d’un quart, ou celle d’un autre lot est inférieure de plus d’un quart, à celle d’une répartition conforme à l’article 10. Elle doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis cette publication.
Pour aller plus loin
Ma Copropriété Sereine traite les charges, les assemblées générales, le syndic et les travaux. Son kit d’outils, téléchargeable sans compte, comprend notamment la carte d’identité de la copropriété (lots, tantièmes), le tableau de contrôle des charges et le comparatif des contrats de syndic. Ensuite, le guide comprendre ses charges de copropriété aide à classer les appels de fonds. Pour le coût mensuel du projet, voyez le guide budget réel d’un premier achat et Mon Premier Achat Serein, dont la méthode de budget et de financement reste utile dans le neuf.
Limites de ce guide
Ce guide ne traite ni les résidences services, ni les lotissements, ni les immeubles entièrement professionnels. Le règlement, le projet d’acte et les décisions d’assemblée générale font foi.
Questions fréquentes
Le promoteur doit-il donner le montant des charges de copropriété ?
Les textes consultés imposent de communiquer le règlement de copropriété avant l’acte et d’annexer au contrat de réservation une note technique citant les équipements collectifs utiles au lot. Ils ne prévoient pas de budget de charges chiffré. Demandez toute estimation par écrit.
Faut-il payer le fonds de travaux dans un immeuble neuf ?
Dans un immeuble d’habitation, le fonds de travaux est constitué au terme de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Avant cette échéance, la cotisation obligatoire ne s’applique pas.
Qui fixe le premier budget d’une copropriété neuve ?
Le budget prévisionnel est voté chaque année par l’assemblée générale. Un syndic provisoire désigné avant la première assemblée ne peut être maintenu que par un vote, après mise en concurrence de plusieurs contrats.