Guide pratique · Succession et séparation
Frais de notaire d’un rachat de soulte : ce que vous payez vraiment
Racheter la part de son ex ou d’un cohéritier ne se taxe pas comme un achat ordinaire. Selon votre situation, l’impôt principal est un droit de partage de 1,10 % ou de 2,50 % sur l’actif net, parfois complété par des droits de vente sur la soulte. S’y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et souvent les frais d’un nouveau prêt.
Ce qu’est une soulte et pourquoi on parle de frais de notaire
Quand un bien appartient à plusieurs personnes, l’une d’elles peut le garder en versant aux autres une somme d’argent qui compense la différence de valeur entre les lots. Cette somme s’appelle la soulte. Service Public décrit ce mécanisme pour le partage d’une succession comme pour le partage des biens lors d’un divorce.
Dès qu’un bien immobilier est concerné, le partage passe par un notaire. Les « frais de notaire » regroupent alors un impôt, les émoluments réglementés, la contribution de sécurité immobilière et des débours. C’est l’impôt qui change selon l’origine de l’indivision et la qualité des personnes.
Le point de départ est l’article 746 du code général des impôts, consulté le 24 octobre 2026 : les partages de biens meubles et immeubles sont soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. Ce taux est ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS.
Divorce ou rupture de PACS : un droit de partage de 1,10 %
Lorsque des époux ou des partenaires de PACS se séparent, le partage du logement commun ou indivis relève en principe du taux réduit de 1,10 %. Service Public indique un minimum de perception de 25 €. Le BOFiP confirme cette baisse, passée par 1,80 % en 2021.
Surtout, la soulte n’est pas taxée comme une vente. L’article 748 du CGI prévoit que les partages portant sur des biens dépendant d’une communauté conjugale, ou sur des biens indivis acquis par des époux ou des partenaires de PACS avant ou pendant le mariage ou le pacte, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes. L’impôt est alors liquidé sur la valeur nette de l’actif partagé, sans déduction de la soulte.
Le droit de 1,10 % porte donc sur l’actif net partagé, valeur des biens moins passif, et non sur la seule soulte. Hypothèse simple : un logement estimé 300 000 €, 100 000 € de prêt restant dû et rien d’autre à partager. L’actif net est de 200 000 € et le droit de partage serait de 2 200 €. Le montant réel dépend de la liquidation complète, avec les autres biens et dettes.
Attention à la forme de l’acte. Dans une réponse ministérielle publiée au Sénat, le gouvernement précise que la licitation, autre moyen de sortir de l’indivision, reste soumise au taux de 2,50 % prévu par l’article 750 du CGI, même après un divorce ou une rupture de PACS. La baisse à 1,10 % ne concerne que les partages. Demandez au notaire quelle qualification il retient et pourquoi.
Séparation de concubins : 2,50 % et droits de vente sur la soulte
Des concubins qui ont acheté ensemble sont propriétaires indivis du logement, par moitié sauf si l’acte d’achat prévoit une autre répartition, comme le rappelle la fiche Service Public sur l’union libre. Leur situation fiscale est moins favorable que celle des époux et des partenaires de PACS.
Dans une réponse publiée le 17 juin 2025 à l’Assemblée nationale, le gouvernement confirme que les partages consécutifs à la rupture d’un concubinage ne bénéficient pas du taux de 1,10 %. Ils supportent le taux de 2,50 % et, lorsqu’ils comportent une soulte, les taux des droits de mutation applicables aux ventes, selon la nature des biens.
C’est le régime normal de l’article 747 du CGI : l’impôt sur ce qui fait l’objet de la soulte est perçu aux taux prévus pour les ventes. En contrepartie, le BOFiP sur les partages avec soultes précise que le montant de la soulte est déduit de l’actif net partagé pour calculer le droit de partage. La soulte est donc taxée comme un achat, avec une part départementale qui dépend du département et de la date de l’acte. Le guide frais de notaire dans le neuf ou l’ancien détaille ces droits de vente et leurs sources.
Succession : racheter la part d’un cohéritier
Quand un héritier garde la maison familiale et indemnise les autres, le partage relève aussi de l’article 748 du CGI, s’il intervient entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel. La soulte n’est alors pas taxée comme une vente : le droit de partage de 2,50 % porte sur l’actif net partagé, sans déduction de la soulte. Le taux de 1,10 % ne s’applique pas, car il est réservé aux séparations de couples mariés ou pacsés.
Hypothèse : une maison héritée de 240 000 €, sans dette, conservée par l’un des trois héritiers. Le droit de partage serait de 6 000 €, quelle que soit la soulte versée aux deux autres.
Autre voie, la cession de droits successifs à un cohéritier : l’article 750 du CGI la soumet aussi à 2,50 % entre membres originaires de l’indivision. Selon le BOFiP sur les cessions de droits successifs, si elle fait cesser l’indivision, l’impôt porte sur l’actif net, déduction faite du passif.
Si vous préparez ce rendez-vous, le guide préparer un rendez-vous chez le notaire pour une succession aide à rassembler les pièces et les questions, et le guide organiser les démarches après le décès d’un proche aide à suivre le dossier.
Émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et débours
Le notaire perçoit des émoluments proportionnels réglementés, calculés sur la valeur des biens partagés. Les tarifs des notaires du code de commerce, consultés le 24 octobre 2026, prévoient plusieurs barèmes selon l’acte :
- partage volontaire ou judiciaire, article A444-121 : 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 € à 60 000 €, puis 0,998 %, sur l’actif brut ;
- partage de biens indivis, article A444-122 : 2,580 %, 1,064 %, 0,709 %, puis 0,532 % sur les mêmes tranches ;
- licitation de gré à gré qui fait cesser l’indivision, article A444-87 : le même barème que l’article A444-122, appliqué à l’ensemble des biens licités.
Le barème dépend de l’acte retenu par le notaire. Ces émoluments sont soumis à la TVA, précisent les Notaires de France.
La contribution de sécurité immobilière rémunère la publication de l’acte au service de la publicité foncière. Les articles 879 et suivants du CGI fixent son taux à 0,10 % de la valeur publiée, avec un minimum de 15 € par acte. Les débours, enfin, remboursent les pièces et formalités avancées par l’étude : leur montant dépend du dossier.
Les frais liés au prêt : mainlevée et nouveau financement
Celui qui garde le bien doit souvent financer la soulte et reprendre seul le crédit. Tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’autre emprunteur, un prêt souscrit solidairement engage toujours les deux signataires. Chaque solution a ses frais.
- Remboursement de l’ancien prêt garanti par une hypothèque : la mainlevée donne lieu à un émolument du notaire de 78 € jusqu’à 77 090 € de capital inscrit et de 150 € au-delà, selon l’article A444-141 du code de commerce, et à une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % sur les sommes radiées, avec un minimum de 15 €.
- Nouveau prêt garanti par une hypothèque prise devant notaire : l’acte de prêt a ses propres émoluments et taxes, à faire chiffrer par le notaire ; la contribution de sécurité immobilière de l’inscription est de 0,05 % de la créance garantie, avec un minimum de 8 €.
- Prêt garanti par une caution bancaire : aucune hypothèque n’est inscrite, mais l’organisme de caution facture ses frais, à lire dans l’offre de prêt.
Avant de signer, vérifiez votre capacité à porter seul les mensualités. Le simulateur de capacité d’emprunt donne un premier ordre de grandeur à discuter avec la banque.
Estimer le coût d’un rachat de soulte en cinq étapes
- Identifiez votre situation : divorce ou rupture de PACS, séparation de concubins, succession. C’est elle qui fixe le régime fiscal.
- Listez l’actif à partager et le passif, en particulier le capital restant dû du prêt. Le droit de partage porte sur l’actif net.
- Appliquez le taux : 1,10 % après un divorce ou une rupture de PACS, 2,50 % pour une succession ou des concubins. Pour des concubins, ajoutez les droits de vente sur la soulte, qui sort de l’assiette du droit de partage.
- Ajoutez les émoluments du barème retenu par le notaire, la TVA sur ces émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
- Ajoutez les frais du crédit : mainlevée, garantie et nouveau prêt.
Le simulateur de frais de notaire du site estime un achat ancien ou neuf et ne traite pas les situations indivises : il aide seulement à visualiser les droits de vente du cas des concubins. Le simulateur de droits de succession estime une autre dépense : les droits de succession d’un héritier, dans une situation simple.
Pour aller plus loin sur la maison de famille et l’indivision, Ma Succession Sereine consacre une partie à ce sujet, et son kit d’outils, téléchargeable sans compte, comprend une grille de décision de la maison de famille : garder, vendre, racheter, soulte et taux d’effort. Si le rachat vous oblige à reconstruire un budget et un crédit, Mon Premier Achat Serein et le guide budget réel d’un premier achat aident à chiffrer le coût complet.
Limites de ce guide
Ce guide ne traite pas les biens professionnels ou ruraux, les sociétés, les donations-partages, les démembrements, les remises sur émoluments ni les opérations qui mélangent plusieurs régimes. Le projet d’acte et le décompte du notaire font foi.
Questions fréquentes
Quel est le taux du droit de partage pour un rachat de soulte après un divorce ?
Depuis le 1er janvier 2022, le droit de partage est de 1,10 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Il est calculé sur l’actif net partagé, sans déduire la soulte.
Des concubins paient-ils aussi 1,10 % ?
Non. Le taux réduit ne vise pas la rupture d’un concubinage. Le partage entre concubins relève du taux de 2,50 % et la soulte est taxée aux taux prévus pour les ventes.
Combien coûte le rachat de la part d’un cohéritier ?
Un partage de succession entre héritiers supporte en principe un droit de partage de 2,50 % sur l’actif net, sans taxer la soulte comme une vente. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière s’ajoutent.
Le simulateur de frais de notaire calcule-t-il un rachat de soulte ?
Non. Il estime un achat ancien ou neuf et ne traite pas les situations indivises. Il aide seulement à visualiser les droits de vente quand la soulte est taxée comme une vente.