Guide pratique · Premier achat

Prêt à taux zéro (PTZ) en 2026 : conditions, plafonds et calcul

Le PTZ peut financer une part importante d’un premier achat, sans intérêts. Encore faut-il savoir si votre projet y ouvre droit et combien il peut rapporter. Voici les règles officielles, étape par étape.

Publié le 19 octobre 2026 · Par Marty Faivre

Le PTZ en deux phrases

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État pour acheter ou faire construire sa future résidence principale. Vous remboursez le capital, mais pas d’intérêts, ni d’intérêts intercalaires, ni de frais de dossier ou d’expertise.

Il ne finance jamais seul un achat : il vient toujours en complément d’au moins un autre prêt (prêt bancaire classique, prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt épargne logement ou prêt complémentaire). Son montant dépend de quatre éléments : le type de logement, la zone de la commune, le nombre de personnes qui vont l’habiter et vos revenus.

Les conditions à remplir

Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans

Le PTZ est réservé aux primo-accédants au sens large : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt. Un ancien propriétaire redevenu locataire depuis plus de 2 ans peut donc y prétendre.

Cette condition ne s’applique pas dans trois cas : vous avez l’usufruit ou la nue-propriété de votre résidence principale ; vous ou un occupant du logement êtes titulaire d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, ou percevez l’AAH ou l’AEEH ; une catastrophe naturelle ou technologique a rendu votre logement définitivement inhabitable (demande à faire dans les 2 ans suivant l’arrêté).

Habiter le logement en résidence principale

Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux, et vous devez l’occuper au moins 8 mois par an. Des exceptions existent (raison de santé, force majeure, obligations professionnelles, achat en vue d’une retraite proche).

Respecter un plafond de revenus

Le revenu retenu est le plus élevé de ces deux montants :

• la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui vont habiter le logement (pour une demande en 2026, c’est donc le revenu de 2024, inscrit sur l’avis d’imposition reçu en 2025) ;
• le coût total de l’opération divisé par 9.

Le revenu retenu doit rester sous le plafond suivant :

La zone de votre commune (A bis, A, B1, B2 ou C) se vérifie avec le simulateur officiel « Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune » de Service-Public.

Neuf ou ancien : quels logements sont éligibles

Dans le neuf, partout en France

Pour une offre de prêt émise depuis avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf dans toutes les zones, en appartement comme en maison individuelle. Jusqu’en mars 2025, il était limité aux appartements situés en zone A, A bis ou B1. Un logement neuf s’entend d’un logement achevé depuis moins de 5 ans et acheté en vue de sa première occupation.

Dans l’ancien, uniquement avec travaux et en zone B2 ou C

Dans l’ancien, trois conditions se cumulent :

• la commune est en zone B2 ou C ;
• des travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• le logement devient votre résidence principale.

Les travaux doivent commencer après l’obtention du PTZ (sauf vente d’immeuble à rénover ou location-accession) et être achevés dans les 3 ans suivant l’émission de l’offre. Les travaux d’installation d’un chauffage au pétrole, au charbon ou au gaz ne comptent pas. Depuis le 21 mars 2025, le PTZ dans l’ancien peut se cumuler avec les aides de l’Anah.

Achat d’un logement social, location-accession (PSLA), bail réel solidaire (BRS) et transformation d’un local ont leurs propres règles, détaillées sur la fiche officielle.

Comment se calcule le montant du PTZ

Le calcul suit quatre étapes.

1. Le coût de l’opération, plafonné

Le coût total de l’opération comprend le prix d’achat, les travaux et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié, les droits d’enregistrement et les meubles n’en font pas partie. Ce coût est retenu dans la limite d’un plafond :

2. La tranche de revenus

Divisez le revenu retenu par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq. Le résultat vous place dans l’une des quatre tranches :

• tranche 1 : jusqu’à 25 000 € en A ou A bis, 21 500 € en B1, 18 000 € en B2, 15 000 € en C ;
• tranche 2 : jusqu’à 31 000 €, 26 000 €, 22 500 €, 19 500 € ;
• tranche 3 : jusqu’à 37 000 €, 30 000 €, 27 000 €, 24 000 € ;
• tranche 4 : jusqu’à 49 000 €, 34 500 €, 31 500 €, 28 500 €.

3. Le pourcentage finançable

Le coût plafonné est multiplié par un pourcentage qui dépend de la tranche et du type de logement :

• appartement neuf dans un immeuble collectif, logement ancien avec travaux, PSLA et BRS : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 ;
• maison individuelle neuve (et plus largement un logement neuf hors immeuble collectif) : 30 % en tranche 1, 20 % en tranches 2 et 3, 10 % en tranche 4.

4. La limite liée aux autres prêts

En tranches 2, 3 et 4, le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de 2 ans qui financent le projet. En tranche 1, il peut les dépasser de 25 % au plus. Concrètement, un apport très important peut réduire le PTZ, puisqu’il diminue le prêt principal.

Deux exemples chiffrés

Ces exemples appliquent le barème officiel. Ils ne préjugent ni de l’accord de la banque, ni de la durée de remboursement.

Durée et remboursement

La durée totale d’un PTZ ne peut pas dépasser 25 ans. Plus les revenus sont élevés, plus elle est courte. Le remboursement se fait soit en une seule période, soit en deux périodes avec un différé : pendant la première, d’au moins 2 ans, vous ne remboursez pas le PTZ.

Ce différé allège les premières années, mais la mensualité augmente ensuite quand le PTZ commence à être remboursé. Intégrez ce changement dans votre budget de propriétaire plutôt que de raisonner sur la seule première mensualité.

Si vous revendez le logement, le PTZ doit être remboursé au plus tard lors de l’inscription de la vente au service de la publicité foncière. Avec l’accord de la banque, il peut être transféré sur l’achat d’une nouvelle résidence principale.

Où et quand le demander

Seuls les établissements ayant signé une convention avec l’État peuvent accorder un PTZ. Chacun évalue librement votre solvabilité et vos garanties : il n’est pas obligé de vous l’accorder, même si vous remplissez les conditions.

Pour préparer le dossier, chiffrez d’abord votre capacité avec le simulateur de capacité d’emprunt. Il ne calcule pas le PTZ : ajoutez le montant estimé par le simulateur officiel « Calculer le montant du prêt à taux zéro » de Service-Public. Estimez ensuite les frais d’acquisition avec le simulateur de frais de notaire : ils ne sont pas couverts par le PTZ.

Les erreurs fréquentes

• Compter les frais de notaire dans le coût de l’opération : ils en sont exclus.
• Utiliser ses revenus de l’année en cours au lieu du revenu fiscal de référence de l’année N-2.
• Chercher un PTZ pour un logement ancien sans travaux, ou en zone A, A bis ou B1.
• Commencer les travaux avant l’offre de PTZ dans l’ancien.
• Prévoir un apport si élevé que le prêt principal devient inférieur au PTZ visé.

Pour aller plus loin

La méthode complète, du budget à la signature, est détaillée dans Mon Premier Achat Serein. Les évolutions du barème du PTZ font partie des paramètres suivis sur la page de mises à jour du guide. Pour la suite, préparez vos visites avec la checklist de visite et anticipez la taxe foncière de la première année.

Questions fréquentes

Sources : Service-Public, fiche F10871 « Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) » (vérifiée le 15 septembre 2026 par la DILA) et fiche F19069 « Peut-on revendre son logement avant d’avoir remboursé son prêt immobilier ? », consultées le 19 octobre 2026 ; code de la construction et de l’habitation, articles L31-10-2 et suivants et D31-10-2 et suivants. Ce guide donne un cadre général : l’offre de prêt et les textes en vigueur à sa date font foi.